Decretos de vivienda 2026

0. Estado de los textos (30-09-2026, 22:30)

	Decreto 1	Decreto 2
Nombre oficial	Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, por el que se adoptan medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible	Real Decreto-ley por el que se adoptan medidas urgentes para reforzar la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual (sin número todavía)
BOE	BOE núm. 241, 30-09-2026, BOE-A-2026-20266, pp. 127818-127913	No publicado. El Gobierno lo publicará en el BOE del jueves 1-10
En vigor	1-10-2026 (DF 11.ª)	Al día siguiente de publicarse, previsiblemente 2-10
Ministerio proponente	Vivienda	Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030 (según la referencia del Consejo de Ministros), aunque lo presentó la ministra de Vivienda
Convalidación	Pleno extraordinario del Congreso, viernes 2-10-2026	El mismo pleno

Todo lo que se dice del decreto 2 en esta página procede de prensa sobre el borrador y debe confirmarse con el BOE. Lo del decreto 1 está citado por artículo del texto oficial.

Antecedente clave. El RDL 8/2026 (20-03, "Guerra de Irán") ya incluía la prórroga de 2 años y el tope del 2 %, y el Congreso lo derogó el 28-04-2026 por 177 votos contra 166 (BOE-A-2026-9359). El RDL 26/2026 recupera esas dos medidas (DF 5.ª y 6.ª) y da por válidas las prórrogas que se pidieron mientras estuvo vigente el RDL 8/2026 (DT 1.ª).

1. El caso Maricarmen y qué habría cambiado

Hechos (El Debate, 24-09): contrato de renta antigua de 1956 firmado por su padre. Se subrogó primero la madre y después Maricarmen, en 2005. La DT 2.ª de la LAU de 1994 limita a dos las subrogaciones, y ella no cumplía la excepción de discapacidad (tenía un 50 % y se exige un 65 %). El edificio lo compró Renta Corporación en 2018 y Urbagestión en 2020, que pedía 1.650 €/mes en lugar de 500. El desahucio fue por extinción del contrato, no por impago. El lanzamiento se ejecutó el 23-09-2026.

¿La habría salvado el RDL 26/2026 si hubiera estado en vigor?

No es retroactivo para ella: la DT 2.ª solo alcanza a los procesos en los que aún no se ha practicado el lanzamiento.
Si hubiera estado en vigor antes: el demandante es una sociedad, así que se aplicaría el art. 2.1 si se prueba que compró "por un precio claramente inferior" a la tasación para eludir la función social, y el art. 2.2 en caso contrario. Con el 2.2, si servicios sociales la certifican como vulnerable y sin alternativa habitacional, el juez suspende: revisión cada 12 meses y un máximo de 3 años. Urbagestión no cobraría compensación, porque el art. 2.2 solo compensa a personas físicas y a entidades de alquiler asequible o social.
No evita la extinción del contrato. El decreto aplaza el lanzamiento, pero no toca la DT 2.ª de la LAU (el límite de subrogaciones en renta antigua). Una "Maricarmen futura" gana hasta 3 años (o hasta el 31-12-2030 con el art. 2.1), no la vivienda para siempre.
Tanteo en la venta en bloque (art. 3.Quince): en las ventas de 2018 y 2020 habría tenido derecho a comprar su piso por el precio que le correspondiera del total, calculado preferentemente con el valor de referencia catastral. La comunidad autónoma podría además tener un tanteo subsidiario sobre el edificio entero, si su legislación lo prevé.
Decreto 2 (renovación indefinida): según la prensa modifica el régimen de prórrogas de la LAU de 1994. No consta que toque la DT 2.ª (renta antigua). Si no la toca, tampoco la habría protegido. Es lo primero que hay que mirar en el BOE del 1-10.

2. RDL 26/2026: mapa del articulado que afecta a las personas

Medida	Artículo	Vigencia	Qué cambia frente a antes
Límite a compras "especulativas"	art. 1	hasta 31-12-2028	Cualquier entidad cuyo objeto social incluya adquirir inmuebles (no solo fondos: también una SL patrimonial familiar) no puede adquirir vivienda gratis o por menos del 70 % de su tasación. Excepciones: destino asequible o social durante 5 años, uso sociosanitario, tercer sector, víctimas de violencia de género, adhesión a un Código de Buenas Prácticas, sector público, escrituras firmadas antes del 1-10 y adquisiciones en ejecución judicial o hipotecaria. El texto no fija sanción ni nulidad
Suspensión de desahucios (fondos)	art. 2.1	hasta 31-12-2030	Demandante que compró vivienda o carteras de préstamos "claramente" por debajo de la tasación para eludir la función social + demandado vulnerable sin alternativa → suspensión obligatoria, también con sentencia firme si no hay lanzamiento. Sin compensación
Suspensión de desahucios (resto de demandantes)	art. 2.2	hasta 31-12-2030	Demandado vulnerable sin alternativa y la Administración no ofrece recursos → suspensión, revisión anual y máximo 3 años. La Administración compensa a la persona física (renta y suministros, sin lucro cesante). No se suspende si el demandante es persona física con 2 viviendas o menos, ni cuando prevalece la vulnerabilidad del casero (salvo que sea persona jurídica o gran tenedor)
Enervación extraordinaria	art. 5.Dos (nuevo art. 22.6 LEC)	indefinida	Desahucio por impago de un inquilino vulnerable: la comunidad autónoma tiene 2 meses para ofrecer alternativa o pagar toda la deuda. Si no hace ninguna de las dos cosas, se subroga como deudora, no hay lanzamiento y el contrato sigue mientras dure la vulnerabilidad. No consume la enervación ordinaria. El Estado reembolsa a la comunidad autónoma (salvo intereses de demora)
Temporada	art. 3.Uno, Cinco, Siete; DT 8.ª LAU	indefinida	Pasa a ser "arrendamiento de vivienda temporal": >31 días, ≤12 meses salvo que la causa continúe, con causa real, acreditable y escrita, y la prueba la aporta el casero. Sin causa, o con más de 2 contratos encadenados, el contrato es de vivienda habitual desde el primero. Los contratos anteriores se extinguen al vencer, sin prórroga
Habitaciones	art. 3.Uno y Diez (art. 17.9 LAU)	indefinida	Pasan a ser arrendamiento de vivienda. La suma de las rentas de las habitaciones no puede superar la renta de la vivienda completa. En zona tensionada se aplican los topes de los apartados 17.6 a 17.8
Actualización de renta	art. 3.Once (art. 18.1 LAU)	indefinida	Sin pacto no hay actualización. El IRAV es siempre el techo
Tope extraordinario	DF 6.ª	anualidades que se cumplan hasta el 31-12-2027	0 % si la renta supera el índice de referencia. En el resto de casos, máximo 2 % salvo nuevo pacto
Prórroga extraordinaria	DF 5.ª	contratos que vencen antes del 31-12-2028	Hasta 2 años, por anualidades y en las mismas condiciones, si el inquilino la pide y lleva 8 meses al corriente. El casero puede negarse si hay nuevo pacto o nuevo contrato, o si necesita la vivienda para sí o su familia (aunque el contrato no lo prevea). No se aplica si las partes firman con una renta al menos un 5 % más baja
Gastos	art. 3.Doce (art. 20 LAU)	indefinida	No se pueden repercutir al inquilino los tributos (IBI) ni ningún gasto de gestión, formalización o renovación. Los servicios opcionales solo con aceptación por escrito
Garantías	art. 3.Diecisiete (art. 36.5 LAU)	indefinida	Prohibido exigir seguro de impago. Garantía adicional máxima de 2 meses (1 mes en temporal)
Reparaciones	art. 3.Trece y Catorce	indefinida	Si el casero no responde en 15 días (5 días hábiles en temporal), el inquilino repara con presupuesto razonable y lo descuenta de la renta
Fin de contrato	art. 3.Dieciocho (art. 36.7 LAU)	indefinida	Documento de entrega firmado. Si no se firma, se presume que la vivienda se devolvió bien
Tanteo y retracto	art. 3.Quince (art. 25 LAU)	indefinida	Irrenunciable. Se mantiene en ventas conjuntas (edificios, carteras) con el precio imputado según criterios objetivos. Sin la notificación que exige, la venta no se inscribe
Gran tenedor	art. 4 (art. 3.k Ley 12/2023)	indefinida	Más de 10 inmuebles o más de 1.500 m² (5 o más en zona tensionada si la comunidad autónoma lo motiva). Se acredita con certificado registral. Cada vivienda de un edificio sin división horizontal cuenta por separado
Rentas en zona tensionada	art. 3.Diez (art. 17.6-17.8 LAU)	indefinida	Nuevo contrato ≤ renta anterior actualizada (+10 % solo por rehabilitación, eficiencia, accesibilidad o contrato de 10 años o más). Gran tenedor ≤ índice. Temporadas sucesivas ≤ IRAV. Prohibido añadir gastos que no estuvieran en el contrato anterior
IRPF casero	art. 6	desde 1-10-2026	Nuevas reducciones del rendimiento de alquiler: 100 % si se renueva al mismo inquilino, o a otro con renta limitada, bajando la renta más de un 5 %; 50 % si se mantiene; 40-15 % si sube; 80 % en prórroga tácita respetando el índice
IRPF inquilino	art. 6	nueva	Deducción del 10 % del alquiler si la base imponible es inferior a 33.007,20 €. Base máxima de 11.630 € (máximo 1.163 €/año), decreciente entre 23.007,20 y 33.007,20 €. Excluida si el inquilino tiene otra vivienda a menos de 50 km
IRPF venta a Casa 47	art. 6	hasta 31-12-2027	Exención de la ganancia al vender a entes públicos una vivienda vacía 2 años: total hasta 200.000 € y decreciente hasta 800.000 €
Imputación de rentas	art. 6	desde 2027	Escala 1,1 / 1,5 / 2 / 3 % sobre la suma de valores catastrales de los inmuebles no alquilados
IVA turístico	art. 7	desde 1-12-2026	Alquiler amueblado de ≤30 noches → IVA 10 %, salvo que sea la vivienda habitual del arrendador
IBI vivienda vacía	art. 8	periodos impositivos que empiecen después del 1-10-2026 → en la práctica, IBI de 2027	Recargo municipal voluntario (lo decide cada ayuntamiento por ordenanza). Fuera de zona tensionada solo a titulares de 4 o más viviendas: 50 % (más de 2 años vacía), 100 % (más de 3), +50 puntos si hay varias vacías en el municipio. En zona tensionada, 50 % para cualquier titular y 100-150 % para titulares de 4 o más. Causas justificadas: segunda residencia (hasta 4 años), en venta (hasta 1 año), en alquiler (hasta 6 meses), obras, litigio, traslado laboral o por salud
IBI turístico	art. 8	IBI de 2027	En zona tensionada, recargo del 50 % (1 vivienda turística), 100 % (2 o más) y 150 % (4 o más)
Plusvalía municipal	art. 10	desde 1-12-2026	Nuevos coeficientes máximos (0,17 si se vende en menos de un año)
SOCIMI	art. 9	ejercicios 2026 y siguientes	Gravamen del 25 % sobre beneficios no distribuidos del alquiler residencial, rebajado un 50 % o 100 % si más del 80 % es asequible (60 % en 2026, 70 % en 2027)
Hipotecas cedidas	DF 1.ª (art. 25 bis Ley 5/2019)	cesiones a partir del 1-10-2026	El deudor conserva frente al fondo comprador sus defensas y los códigos de buenas prácticas. Prohibido ceder préstamos de deudores acogidos al RDL 6/2012. Si el deudor se acoge en los 6 meses siguientes, el banco debe recomprar el préstamo
TU CASA	art. 19	pendiente de Acuerdo de Consejo de Ministros	Préstamo al 0 % del 20 % del valor o 50.000 € (lo menor) para la primera vivienda. Condición: precio máximo de reventa permanente (precio de compra actualizado con el IPC), inscrito en el Registro
Vivienda asequible	art. 14	indefinida	Precio o renta con gastos que no supere el 30 % de la renta mediana del municipio
Ajeno a vivienda	Título VI, DA 2.ª	—	Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa, el SIALP "Financia Europa" y el registro de IIC elegibles de la CNMV. Si se deroga el decreto, esto cae con él

3. Decreto 2 (estabilidad de contratos): lo que dice la prensa del borrador

⚠️ No es texto oficial. Fuentes: Forbes, Capital, El Cronista (30-09). Se confirmará con el BOE del 1-10.

Al terminar el plazo legal (5 años, o 7 si el casero es persona jurídica) el contrato se renueva automáticamente por periodos sucesivos de 5 o 7 años salvo que alguien comunique que no quiere renovar. En la práctica, un contrato indefinido para el inquilino.
El casero puede no renovar con causa justificada: necesitar la vivienda para sí o para un familiar, y "causas similares" que no se han detallado.
Si no renueva sin causa, debe indemnizar: según la prensa, al menos 12 mensualidades de renta de una vivienda similar (con el sistema estatal de índices de precios de referencia) y nunca menos de 1 mes por año de permanencia. El Cronista habla de "evalúa", así que la cifra podía estar aún abierta.
Como se publica después del RDL 26, prevalece sobre él en lo que se solapen (art. 10 LAU).

4. Casos prácticos

Leyenda: Antes = hasta el 30-09-2026 · RDL 26 = desde el 1-10 · +D2 = si además se convalida el decreto 2 · Si cae = si el Congreso deroga el RDL 26 el 2-10.

Desahucios e impagos

A. Inquilino no vulnerable deja de pagar. Casero particular con 1 piso.

Antes: desahucio exprés por impago, con una enervación ordinaria si no la ha usado antes.
RDL 26: igual. El escudo exige vulnerabilidad acreditada y falta de alternativa habitacional. Este es el caso que Gisbert presenta como general, y no cambia.
+D2: nada nuevo en el impago.
Si cae: igual que antes.

B. Inquilino vulnerable deja de pagar. Casero particular con 1 o 2 pisos.

Antes: la Ley 12/2023 ya permitía suspensiones temporales por vulnerabilidad (art. 441.5 LEC), con plazos limitados.
RDL 26: se aplica la enervación extraordinaria (art. 22.6 LEC), que no excluye al pequeño casero. El proceso se para 2 meses. En ese plazo la comunidad autónoma paga toda la deuda (el contrato sigue y el casero cobra), o ofrece alternativa (el desahucio continúa), o no hace nada y pasa a ser la deudora, sin lanzamiento, con el contrato vigente hasta su fin mientras dure la vulnerabilidad. El casero no pierde la renta sobre el papel, pero pasa a cobrarla de una Administración que puede tardar, y no recupera el piso mientras dure el contrato. Al vencer el contrato, la suspensión del art. 2.2 no le afecta (2 viviendas o menos).
+D2: si además rige la renovación automática, "hasta su expiración" puede significar indefinidamente, salvo causa justificada. Hay que leer cómo se combinan los dos textos.
Si cae: vuelve la Ley 12/2023.

C. Inquilino vulnerable deja de pagar. Casero particular con 5 pisos.

RDL 26: lo mismo que en B mientras dure el contrato. Al vencer, si pide el piso, entra en el art. 2.2: suspensión con revisión anual y máximo de 3 años, con compensación (renta y suministros, sin lucro cesante). Si tiene más de 10 viviendas es gran tenedor y no puede alegar su propia vulnerabilidad.

D. Un "fondo" que compró barato demanda a una familia vulnerable.

RDL 26: art. 2.1, suspensión obligatoria hasta el 31-12-2030, sin compensación y aunque ya haya sentencia. El punto débil es la prueba: el juez tiene que apreciar que compró "claramente" por debajo de la tasación con el objeto de eludir la función social. Es un concepto jurídico indeterminado y habrá pleitos.

E. Maricarmen (renta antigua extinguida, sin deuda, propietario sociedad). Ver §1: suspensión posible si es vulnerable (art. 2.1 o 2.2), sin compensación para la sociedad y sin salvar el contrato.

F. Lanzamiento ya señalado para octubre de 2026.

RDL 26: la DT 2.ª permite pedir la suspensión aunque ya se hubiera agotado la del art. 441.6 LEC, y el letrado de la Administración de Justicia la suspende provisionalmente hasta que el juez resuelva. En impagos, antes de seguir hay que pasar por la enervación extraordinaria.

Duración y renta de los contratos en vigor

G. Contrato firmado en 2021 que vence en 2026-2027. Inquilino al corriente y el casero quiere subir la renta.

Antes: al acabar los 5 años y la tácita, el casero no renueva y pone el precio que quiera, salvo en zona tensionada.
RDL 26 (DF 5.ª): el inquilino pide la prórroga de hasta 2 años con la misma renta. El casero solo puede negarse si necesita la vivienda para sí o su familia (causa real y acreditada), si ya hay un contrato nuevo pactado, o si baja la renta al menos un 5 %. Si el contrato está en zona tensionada, se aplica antes la prórroga del art. 10.3.
+D2: pasados los 5 años, renovación automática por otros 5. Sin causa, indemnización de ~12 meses (borrador).
Si cae el RDL 26: sin prórroga. Si solo cae el D2: prórroga de 2 años y después libertad (salvo zona tensionada).

H. Inquilino que pidió la prórroga con el RDL 8/2026 (marzo-abril) y el casero se la negó al derogarse.

RDL 26 (DT 1.ª): su solicitud vuelve a ser válida sin pedirla de nuevo. Para una prórroga posterior se aplica el régimen nuevo.

I. Actualización anual en marzo de 2027. El contrato dice "IPC".

RDL 26: si la renta supera el índice de referencia, 0 %. Si no, máximo 2 % salvo nuevo acuerdo (DF 6.ª, hasta el 31-12-2027). Desde 2028, como mucho el IRAV (art. 18.1). Si el contrato no dice nada, no hay actualización.

J. Casero que cobraba al inquilino el IBI, la comunidad y la "renovación" de la agencia.

RDL 26: el IBI ya no se puede repercutir. La comunidad sí, si está pactada por escrito con su importe (y solo si el edificio tiene división horizontal). Los gastos de renovación o novación los paga el casero. No puede exigir un seguro de impago y la garantía adicional tiene un máximo de 2 meses.

K. Caldera rota en invierno y el casero no contesta.

RDL 26: requerimiento escrito con presupuesto. Pasados 15 días, el inquilino repara y lo descuenta de las rentas siguientes. En alquiler temporal el plazo es de 5 días hábiles.

Temporada y habitaciones

L. Piso "de temporada" de 11 meses que se renueva cada año a una pareja que vive ahí.

Antes: contrato de uso distinto del de vivienda. Sin prórroga de 5 años ni límites de renta.
RDL 26: los contratos firmados antes del 1-10 siguen hasta su vencimiento y se extinguen sin prórroga (DT 8.ª LAU). El siguiente tiene que tener causa temporal real y acreditable, y si no la tiene, es vivienda habitual desde el primer contrato, con 5 años. Con más de 2 contratos temporales seguidos entre las mismas partes, también es habitual.
Estudiante de máster de 10 meses o trabajador desplazado: sigue siendo temporal si la causa consta en el contrato. Las siguientes temporadas en la misma vivienda solo pueden subir como el IRAV (art. 17.8).
Si hay ley autonómica (por ejemplo, Cataluña), prevalece en temporal y habitaciones (DA 12.ª LAU).

M. Piso de 4 habitaciones a 450 € cada una (1.800 €) donde el piso entero se alquilaba por 1.200 €.

RDL 26: ilegal por encima de 1.200 € en total (art. 17.9). En zona tensionada, el piso entero también tiene tope. Las habitaciones pasan a tener todas las garantías de vivienda habitual (5 años, IRAV, fianza).

Compraventa, fondos y la tesis de Gisbert

N. Propietario ahogado vende a un fondo por el 60 % de la tasación.

RDL 26 (art. 1): no puede, hasta 2028, salvo que el fondo se adhiera a un Código de Buenas Prácticas o destine la vivienda a alquiler asequible 5 años.
Vías que siguen abiertas: comprar al 70 % o más de la tasación, comprar en subasta judicial o hipotecaria (exceptuadas, art. 1.4) y comprar la deuda (con los límites de la DF 1.ª). Para la tesis de Gisbert esto es relevante: la puerta de las ejecuciones sigue abierta, pero la de comprar el piso barato directamente al casero apurado queda cerrada. Y el texto no dice qué pasa si se incumple (ni sanción ni nulidad). Habrá que ver si notarios y registradores lo controlan.

O. Padres que donan un piso a la SL patrimonial familiar.

RDL 26: el art. 1 incluye la adquisición "a título gratuito" por cualquier entidad cuyo objeto social sea adquirir inmuebles. Queda limitada hasta 2028. Parece un efecto colateral no buscado.

P. Fondo compra un edificio entero con inquilinos (el caso de Maricarmen en 2018 y 2020).

RDL 26 (art. 25 LAU): hay que notificar a cada inquilino el precio imputado a su piso y el criterio seguido (preferentemente el valor de referencia catastral). Cada inquilino puede comprar su piso por ese precio en 30 días. Si no se le notifica, tiene retracto. Sin esa notificación no se inscribe la venta. La comunidad autónoma puede regular un tanteo subsidiario sobre el edificio entero. Encarece y ralentiza la compra en bloque, que es justo la operación típica de un fondo.

Q. Banco vende una hipoteca impagada de una familia a un fondo.

RDL 26 (DF 1.ª): el deudor conserva frente al fondo las mismas defensas y los códigos de buenas prácticas. Si está acogido al RDL 6/2012, la cesión está prohibida. Si lo acredita en los 6 meses siguientes, el banco tiene que recomprar el préstamo.

Propietarios, fiscalidad y compradores

R. Piso heredado vacío hace 3 años. El dueño tiene 2 viviendas y no está en zona tensionada.

RDL 26: sin recargo de IBI (fuera de zona tensionada solo se aplica a titulares de 4 o más). En zona tensionada podría llegar al 50 %, y solo si su ayuntamiento lo aprueba. Alternativa: venderlo a Casa 47 o a otro ente público antes de 2028 con la ganancia exenta si vale menos de 200.000 €. Desde 2027 sube la imputación de rentas si tiene varios inmuebles.

S. Piso turístico en Málaga o Valencia.

RDL 26: IVA del 10 % en estancias de 30 noches o menos desde el 1-12-2026 (antes exentas si no había servicios hoteleros), y recargo de IBI de hasta el 150 % si su dueño tiene 4 o más y está en zona tensionada. Alquilar habitaciones en la vivienda propia sigue exento de IVA.

T. Inquilina de 28 años con 21.000 € de base imponible y 800 €/mes de alquiler.

RDL 26: deducción del 10 % de 9.600 € = 960 €/año en el IRPF estatal (máximo 1.163 €), siempre que no tenga otra vivienda a menos de 50 km.

U. Pareja que compra su primera vivienda por 250.000 € con TU CASA.

RDL 26: préstamo de 50.000 € al 0 % (el 20 % serían 50.000 €), sin comisiones. Contrapartida permanente: si venden, el precio máximo es el de compra actualizado con el IPC (más algunas obras, cuando se regule). Renuncian a la revalorización para siempre. Falta el Acuerdo de Consejo de Ministros que fije requisitos e importe.

V. Casero que renueva al mismo inquilino bajando la renta un 6 %.

RDL 26 (art. 6): reducción del 100 % del rendimiento en el IRPF si no es gran tenedor, frente a un 50 % si la mantiene y un 15-40 % si la sube. Es la palanca para que el casero pequeño prefiera la estabilidad.

5. Escenarios del viernes 2-10 y qué se queda por el camino

Escenario	Qué queda	Probabilidad (lectura de prensa, no dato)
Se convalidan los dos	Todo lo anterior + renovación automática	Baja: Junts ha dicho "no" a la renovación indefinida
Se convalida el RDL 26 y se deroga el D2	Escudo, temporada, habitaciones, fiscalidad, prórroga de 2 años. Sin renovación indefinida	La más coherente con las posturas públicas. Hacer caer el RDL 26 arrastraría también TU CASA y la Cuenta Financia Europa, lo que le sube el coste a quien vote no
Se derogan los dos	Vuelta a la Ley 12/2023. Los derechos ejercidos durante la vigencia (1-10 a 2-10) quedan en el aire, como pasó con el RDL 8/2026	Posible: el precedente de abril fue 177-166
Se convalidan y se tramitan como proyecto de ley	Vigentes, pero enmendables: Junts y PNV podrían recortar el escudo o el art. 1	Es la moneda de cambio habitual

Propuesto y fuera de los textos:

Expropiación o uso forzoso de viviendas de fondos (Sumar y Podemos): Bolaños la descartó por "falta de encaje constitucional claro".
Prohibición general de compra especulativa o por no residentes: se queda en un límite por precio (menos del 70 % de la tasación) y con excepciones.
Control de rentas general fuera de zona tensionada: solo el 2 % temporal y el techo del IRAV.
Renovación indefinida dentro del decreto principal: se sacó a un decreto aparte, que es el que tiene más riesgo de caer.
Sin sanción en el art. 1 y sin régimen propio de la "necesidad" del casero en la DF 5.ª (remite al art. 9.3 LAU): son los huecos que previsiblemente llevarán a pleitos.

6. Las tesis virales, contra el texto

Tesis de Rubén Gisbert ("no vas a poder desahuciar a quien no te pague, da igual el propietario"): ENGAÑOSO según el texto oficial. Con un moroso no vulnerable nada cambia. Con uno vulnerable el casero cobra de la Administración (art. 22.6 LEC), y el pequeño casero con 2 viviendas o menos queda excluido de la suspensión del art. 2.2. Sí es cierto que el casero de un inquilino vulnerable puede no recuperar el piso mientras dure el contrato.
Segunda tesis ("para favorecer a los fondos"): el texto cierra la compra barata directa (art. 1), el bloque sin tanteo (art. 25 LAU) y la cesión de hipotecas protegidas (DF 1.ª), y deja abierta la vía de las subastas judiciales (art. 1.4). NO SOPORTADO, con ese matiz.

Fuentes

BOE-A-2026-20266, RDL 26/2026: PDF · texto HTML
BOE-A-2026-9359: derogación del RDL 8/2026
Referencia del Consejo de Ministros, 29-09-2026 · Resumen de la rueda de prensa
El Debate: hechos del desahucio de Maricarmen
Infobae: el decreto 2 se publica el jueves · The Objective
Borrador del decreto 2: Forbes · Capital · El Cronista
Posturas: Capital, Junts · The Objective, indecisos · Moncloa.com, Bolaños y la expropiación